Asuntomarkkinat

2019-2023 KUOPION VÄESTÖ,TYÖPAIKAT JA ASUMINEN – ASUMISEN RAKENTAMISEN ETENEMINEN JA KÄYTTÖÖNOTETTAVAT ALUEET VUOSINA 2019-2023 18.6.2018 YK 2018:2 KUOPION KAUPUNKI 1 KUOPION VÄESTÖNKEHITYS, ELINKEINOT JA ASUMINEN – ASUMISEN RAKENTAMISEN ETENEMINEN JA KÄYTTÖÖNOTETTAVAT ALUEET VUOSINA 2019–2023

Lähtötiedot vuoden 2019 talousarviota ja vuosien 2019–2022 talous- ja toimintasuunnitelmaa varten 1. JOHDANTO Kuopion väestöä, elinkeinoja ja asumistakoskevat lähtötiedot laaditaan keväisin tulevan vuoden talousarviota ja talous- ja toimintasuunnitelmaa varten. Lähtötiedot ovat perustana myös maanhankinnalle, kaavoitukselle ja palvelujen suunnittelulle. Väestönkehityksen tilannetietoa, elinkeinojen ja työllisyyden kehitystietoja ja asumisen ohjelmointia tarvitaan mm. kaavoituksen ja kunnallistekniikan suunnittelun aikatauluttamiseksi. Ohjelmointi on tehty tulevalle viisivuotiskaudelle eli vuosille 2019–2023. Ohjelmointia tullaan tarkentamaan syksyllä vuoden 2019 talousarvion/toiminta- ja taloussuunnitelman (2019–2022) käsittelyn yhteydessä 2. KUOPION VÄESTÖNKEHITYS Kuopion väestönkehitys Kuopion virallinen väkiluku 31.12.2017 oli 118 209 henkilöä. Kuopio on väkiluvultaan Suomen 9. suurin kaupunki. Kuopion vuosittainen kuntaliitoksia huomioimaton väestönkasvu voimistui n. 1 200 hengen suuruiseksi vuosien 2012–2014 aikana (esim. v. 2014 1176 henkeä, +1,1 %). Tämän jälkeen vuosittainen väestönkasvu hidastui noin 800 henkeen vuonna 2016. Vuonna 2017 väestönkasvua oli 469 henkilöä (0,4 %). 2 Väestönkasvu oli vertailukaupunkien joukossa kahdeksanneksi suurinta. Lähde: Tilastokeskus Aiempia vuosia alhaisempaan väestönkasvuun vaikuttivat muuttovoiton ja siirtolaisuuden pieneneminen. Syntyneiden ja kuolleiden määrän erotus eli luonnollinen väestönmuutos, -55 henkeä, ei merkittävästi eronnut aiemmista vuosista. Viime vuosina kuolleiden määrä on vakiintunut noin 1 100 henkeen vuodessa. Vuoden 2017 aikana Kuopioon muutti noin 6 400 henkeä ja Kuopiosta poispäin noin 6 100 henkeä (muuttovoitto 344). Lisäksi ulkomailta tulomuuttajia oli noin 340 ja ulkomaille muutti noin 160 (nettomaahanmuutto 182).

1) Kuopion ja Karttulan kuntaliitos toteutui vuoden 2011 alusta alkaen. 2) Kuopion ja Nilsiän kuntaliitos toteutui vuoden 2013 alusta alkaen. 3) Kuopion ja Maaningan kuntaliitos toteutuu vuoden 2015 alusta alkaen. 4) Kuopion ja Juankosken toteutui vuoden 2017 alusta alkaen. Ennusteet on yhdistetty v. 2018 alkaen. Juankosken ennusteena on käytetty Tilastokeskuksen ennustetta vuodelta 2015. Huom. Väestöennusteesta on jääty jälkeen noin 1000 asukkaalla eli noin 200 henkilöllä vuodessa 2014 lukien. Tästä syystä ennuste jää saavuttamatta. 4 Lähde: Tilastokeskus Kuopion väestönmuutos alueittain Kuopiossa väestönkasvu on painottunut jo usean vuoden ajan Saaristokaupungin alueelle. Vuoden 2018 alussa alueella (Savolanniemi, Pirttiniemi, Rautaniemi, Lehtoniemi-Keilankanta) asui noin 12 100 asukasta. Vuonna 2017 Saaristokaupungin asukasmäärä lisääntyi yhteensä noin 800 asukkaalla. Saaristokaupungin väestönmäärä jatkaa kasvuaan myös tulevina vuosina uusien kerrostalovaltaisten alueiden, kuten Kuikkalammen, Lehtorinteen ja Keilanrinteen, myötä. Muita vuonna 2017 väestöltään kasvaneita alueita olivat mm. Keskusta ja Puijonlaakso. Omakotitalojen rakentaminen keskittyy lähivuosina Hiltulanlahteen moottoritien länsipuolelle tulevalle uudelle asuinalueelle. Rivitaloista valtaosa valmistuu edelleen Saaristokaupunkiin, mutta myös muutamia rivitaloja tulee mm. Päivärantaan, Hiltulanlahteen sekä Pirtin ja Litmasen alueille. Saaristokaupungin väestönmäärä jatkaa kasvuaan lähes kaikilla alueilla. Ainoastaan vanhemmilla alueilla, kuten esimerkiksi Jynkänvuoren ja Pölläkän alueilla, väestömäärä on ollut laskeva jo useita vuosia. Väestönkasvu ja asuntotuotanto kohdentuvat tulevina vuosina yhä useammalle alueelle. Vuoteen 2025 mennessä vahvimpia väestönkasvun alueita ovat Lehtoniemi, Keskusta lähialueineen, Savilahti ja Puijonlaakso sekä Hiltulanlahti. 5 Kuopion väestöennuste vuoteen 2030 Kuopion väestöennuste on laadittu noin 3-4 vuoden välein palveluiden ja suunnittelun apuvälineeksi. Nyt voimassa oleva ikäryhmittäinen väestöennuste vuoteen 2030 laadittiin vuonna 2014 (kh 16.6.2014). Ennuste jaettiin vuonna 2015 suunnittelualueille kymmenen vuoden ajanjaksolle (2016–2025). Juankosken kuntaliitos toteutui vuoden 2017 alussa. Juankosken osalta on käytetty Tilastokeskuksen vuonna 2015 laatimaa ennustetta. Vuonna 2014 valmistunut väestöennuste nojautui vahvan väestönkasvun ajatukseen. Ennustetta laadittaessa arvioitiin lähivuosien väestönkasvuksi 1 000–1 200 asukasta vuosittain ja 2020-luvulla 800–900 asukasta vuodessa. Ennusteen kasvuvauhtiin ei ole ylletty.

Vuoden 2017 lopun ennustetusta noin 119 300 väkiluvusta on jääty väkilukuun 118 209. Ennusteesta ollaan tällä hetkellä jäljessä noin 1 100 henkeä. Vuositasolla ennusteen mukaisesta kasvusta on jääty jälkeen noin 200 hengellä. Ennuste on keskeinen apuväline mm. palveluiden suunnittelussa. Ennusteen perusteena on asuntotuotannon ohjelmointitiedot ja niiden muuttuessa ennusteen luotettavuus heikkenee. Kuopion väestörakenne vanhenee ja ikääntyneiden määrä kasvaa. Vuoteen 2030 mennessä Kuopiossa asuu noin 6 000 yli 75 vuotta täyttänyttä nykyistä enemmän. Lasten (0-18-v.) määrä lisääntyy reilulla 2 000 ja nuorten työikäisten (25-39-v.) hieman vajaalla 2 000 asukkaalla. Koko väestömäärä kasvaa samassa ajassa noin 12 000 hengellä. Ikääntyminen vaikuttaa julkisten kokonaismenojen vakauteen ja taloudellisen huoltosuhteen tasoon sekä palveluiden järjestämiseen. 6 3. TYÖPAIKAT, YRITYSTEN LIIKETOIMINTA JA TYÖTTÖMYYS Kuopion työpaikkatiedot saadaan Tilastokeskuksesta pienellä viiveellä. Tällä hetkellä tuoreimmat tiedot ovat vuoden 2015 lopulta eli noin kahden vuoden takaa. Tuolloin Kuopiossa oli nykyisellä aluejaolla yhteensä 50 347 työpaikkaa (50 571 vuonna 2014). Kuopion työpaikkakehitys oli hyvin suotuisaa vuosina 2010–2012. Työpaikkoja syntyi lisää hieman yli 2 000 eli keskimäärin 700 työpaikkaa vuosittain. Vuonna 2013 sen sijaan työpaikkojen kokonaismäärä laski noin 600 työpaikalla. Ja vielä vuonna 2014 työpaikkojen määrä laski tuhannella työpaikalla. Vuonna 2015 työpaikkojen lukumäärä säilyi edellisen vuoden tasolla.

Kuopion seudun yritysten liikevaihdon ja palkkasumman kehitys jatkui myönteisesti. Myös yritysten vienti palasi kasvu-uralle vuonna 2017. Vuosina 2010–2012 työttömyysaste laski vuosittain, mutta 2013 alkoi työttömyysasteen kiihtyvä nousu. Työttömyysaste kääntyi loivaan laskuun vasta vuonna 2017. Koko vuoden työttömyysaste oli vuonna 2017 Kuopiossa keskimäärin 12,1 % ja koko maassa oltiin keskimäärin samalla tasolla. Maaliskuun 2018 lopussa Kuopion työttömyysaste oli 10,8 % eli 1,8 %-yksikköä vähemmän kuin edellisenä vuonna. Kahden vuoden aikana työttömien määrä laski noin 1 200:lla. Pitkäaikaistyöttömyyden väheneminen alkoi hitaammin, vasta syksyllä 2017. Tähän vaikuttivat myös valtakunnalliset toimenpiteet työttömyyden vähentämiseksi. 

Yksittäisiä yritystoimintaa kehittäviä asemakaavamuutoksia on käynnissä Keskustassa ja sen lähialueilla sekä Tahkolla. Rakentaminen Kuopiossa Vuoden 2017 aikana rakentaminen jatkui Kuopiossa vilkkaana. Kuopioon valmistui 527 uutta rakennusta, joissa oli kerrosalaa yhteensä noin 106 000 k-m². Asuntorakentamisen osuus oli kerrosalasta noin puolet ja asuinrakennuksia valmistui yhteensä 172 kappaletta. Uudiskohteisiin valmistui noin 1060 asuntoa. Eniten asuntoja valmistui Saaristokaupungin Lehtoniemeen ja Puijonlaaksoon. Uusiin rakennuksiin valmistuneista asunnoista kaksi kolmasosaa oli kerrostaloissa ja yksi kolmasosa rivitaloissa ja erillisissä pientaloissa. Vuonna 2017 myönnettiin rakennuslupa noin 1400 asunnolle (vuonna 2016 n. 1384 asuntoa). Vuodelle 2018 on myönnetty rakennuslupa jopa 1600 asunnolle. Näiden tulevien asuntojen yhteenlaskettu kerrosala on lähellä viime vuosien tasoa, toisin sanoen asuntojen keskimääräinen koko pienentynyt.

Uusiin rakennuksiin myönnetyt luvat, asuntojen lukumäärä 2010-2017 Erilliset pientalot Rivitalot Kerrostalot ym. Myönnetyt asuntoa 10 4. ASUMINEN JA ASUNTOTUOTANNON OHJELMOINTI VUOSILLE 2019–2023 Kaupungin tavoitteena on kaavoittaa ja tarjota monipuolisia tontteja rakentajille eripuolille kaupunkia. Asuntorakentamisen painopisteenä on nykyisen kaupunkirakenteen täydentäminen Saaristokaupungin rakentamisen ohessa. Saaristokaupungissa rakentaminen keskittyy lähivuosina Lehtoniemen ja Keilanrinteen alueille. Uusia täydennysrakentamisalueita kaavoitetaan keskustan läheisyydestä ja eri puolilta kaupunkialuetta. Kaupunkirakennetta tiivistävä asuntorakentaminen painottuu lähivuosina Maljalahden ja Valkeisen alueille, joiden lisäksi keskustassa on runsaasti pienempiä asuntotuotannolla uudistuvia kortteleita ja tontteja. Savilahdessa ja Mölymäellä asuntorakentamisen vaikutus alkaa näkyä väestömäärissä tämän vuosikymmenen lopulla. Hatsalan alueen rakentamisen on tarkoitus käynnistyä tulevan vuosikymmenen alussa. Muita rakenteilla olevia alueita ovat mm. Puijonlaakson etelärinne, Päiväranta ja Julkula. Omakotirakentaminen painottuu Hiltulanlahteen moottoritien länsipuolen uudelle omakotialueelle ja Saaristokaupungin vielä jäljellä oleville tonteille.

Asuminen ja asunnot Asuntotuotanto on jatkunut Kuopiossa vilkkaana koko 2010-luvun ajan. Uudet asunnot ovat painottuneet pieniin (1-3 huonetta/asunto) asuntoihin ja valmistuvien isompien perheasuntojen (yli 3 huonetta/asunto) määrä on jäänyt pieneksi. Tästä syystä uusien asuntojen keskimääräinen pinta-ala on pysynyt ennallaan (vuonna 2017 75,7 m²/asuntokunta). Asukasta kohti lasketun pinta-alan määrä on kasvanut hitaasti. Vuonna 2017 henkilöä kohti laskettu pinta-ala oli 39,3 m². Kuopiossa on noin 60 000 asuntokuntaa, joista 56 % asuu kerrostalossa, 29 % pientaloissa ja 14 % rivitaloissa. Kerrostalossa asuvien määrät ovat kasvaneet, samoin kuin yhden henkilön asuntokuntien määrä. Yhden henkilön asuntokuntia oli 45 % kaikista asuntokunnista vuonna 2017. Omistusasuminen on edelleen suosituin asunnon hallintaperusta. Omistusasunnoissa asuvien asuntokuntien osuus oli vuonna 2016 noin 58 %. Omistusasunnoissa asui siten yhteensä noin 34 700 asuntokuntaa eli karkeasti noin 76 000 kuopiolaista. Vuonna 2016 vuokra-asunnoissa asuvista asuntokunnista hieman alle puolet (n. 10 400 asuntokuntaa) asui arava- tai korkotukivuokra- asunnoissa ja hieman reilut puolet (n. 12 000 asuntokuntaa) vapaarahoitteisissa vuokraasunnoissa.

Asumisoikeusasunnossa asuvien asuntokuntien määrä on noussut 2010-luvulla. Vuonna 2016 asumisoikeusasunnoissa asui noin 900 asuntokuntaa. Tilastokeskus ei ole julkaissut vielä vuoden 2017 tietoja. Kaupunki on vuokratontteja luovuttaessaan tavoitellut asuntojakauman monipuolisuutta, jotta myös ns. perheasuntoja rakennettaisiin uusiin kohteisiin. Asuntojen kysyntä ja markkinatilanne 11 ovat johtaneet kuitenkin siihen, että kerrostaloihin on valmistunut hyvin vähän perheasuntoja. Asuntojakaumalla voidaan ohjata esimerkiksi alueen palveluverkoston toteutumisedellytyksiä ja palveluiden säilymistä. Vanhojen asuntojen hinnat laskusuunnassa Kuopion vanhojen kerrostaloasuntojen neliöhinnat jatkoivat lievää laskuaan vuonna 2017 aiemmista vuosista sekä nimellishintoina että reaalihintoina tarkastellen. Vuonna 2017 neliöhinta oli Kuopiossa 1 835 euroa ja kauppoja tehtiin yhteensä noin 1 100 kappaletta. Vuonna 2016 neliöhinta oli 1 897 euroa ja kauppoja tehtiin likimain saman verran. Viime vuosien neliöhinnan laskun myötä Kuopion neliöhinta on vertailukaupunkien tasolla. Koko maassa vuonna 2017 myytyjen vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräinen neliöhinta oli 2147 euroa. Koko maan vanhojen kerrostaloasuntojen keskineliöhintaa nostavat pääkaupunkiseudun korkeat keskineliöhinnat suhteessa muuhun maahan.

Asuntotuotannon tavoitteet Kuopion asuntotuotannon tavoitteet ovat olleet pitkään määrällisesti hyvin samalla tasolla. Kaupungin tavoitteena on ollut vähintään 800 uuden asunnon valmistuminen vuosittain. Kuopiolla on voimakkaaseen väestönkasvuun tähtäävä strategia, joten asuntotuotannon tavoitteiden on tuettava osaltaan kasvun mahdollistamista. Valmistuneet ja suunnittelussa olevat useat eri tontti- ja kaavavarantokohteet mahdollistavat asuntotuotannon vähimmäistason nostamisen 1200 asuntoon vuosille 2019-2023. Tavoitteena on lisäksi täydennysrakentamisen lisääminen, jolloin kaupungin laajeneminen uusilla kasvusuunnilla on hitaampaa. Vuositasolla tavoitellaan noin 750–850 kerrostaloasunnon ja noin 350–400 pientaloasunnon valmistumista ja yhteensä noin 6 000 asunnon tuotantoa tulevalla viisivuotiskaudella. Kaupunki on luovuttanut keskimäärin 60 uutta omakotitalotonttia vuosittain rakentajille keskeiseltä kaupunkialueelta ja parina viime vuonna pääosin Hiltulanlahdesta. Lisäksi on runsaasti tarjontaa myös maaseututaajamissa sekä yksityistä tonttitarjontaa eri puolilla kaupunkia ja maaseutua. Maaseututaajamien tonttikysyntää on pyritty edistämään, mutta kysyntä on jäänyt alhaiseksi. Vapaita asuintontteja on tällä hetkellä Vehmersalmella noin 30 kpl, Karttulassa yhteensä reilu 20 kpl, Juankoskella ja Maaningalla molemmissa reilut 10 kpl sekä Nilsiässä vajaa 10 kpl. Tontit ovat pääosin pientalotontteja, mutta muutamia rivitalotonttejakin on tarjolla.

 Omakotitalotonttien kysyntä on hivenen vähentynyt viime vuosikymmenen huippuvuosista ja jokaisen tonttihakukierroksen jälkeen osa haettavissa olevista tonteista on jäänyt reserviin seuraaville hakukierroksille. Kaupungin tavoitteena on tonttireservin kasvattaminen kaikkien tonttityyppien kohdalla. Lähde: Tilastokeskus, kaupunkien tilinpäätökset vuodelta 2017, sähköpostikyselyt Asuntotuotanto alueittain ja ohjelmointi vuosille 2019–2023 Kuopion asuntotuotanto keskittyy myös lähivuosina Saaristokaupungin alueelle sekä Keskustaan ja sen lähialueille (Keskusta, Niirala, Haapaniemi) sekä Savilahteen. Yhteensä näiden alueiden asuntotuotanto käsittää yli 60 prosenttia kaupungin asuntotuotannosta vuosina 2019– 2023. Alueellisesti tarkasteltuna eniten uusia asuntoja valmistuu tulevina vuosina Keskustaan ja sen lähialueille ja Saaristokaupunkiin. Saaristokaupungissa rakentaminen etenee lähivuosina Kuikkalammen ja viimeisenä Lehtorinteen alueilla, jossa rakentaminen alkaa 2020-luvun alussa. Keskustaan ja sen lähialueille arvioidaan valmistuvan lähes 2 000 asuntoa ja Saaristokaupunkiin noin 1 200 asuntoa vuosina 2019–2023. Keskustassa ja sen lähialueilla uusia asuntoja valmistuu Maljalahteen, Mölymäkeen sekä useina hajarakentamisen kohteina eri puolille keskustaa. Lisäksi vuosikymmenen vaihteessa rakentaminen alkaa Hatsalan alueella (nykyinen uimahalli/ keilahallin alue) ja/tai Opistotien korttelissa, Kuopio-hallin vieressä. Rauhanlahden alueelle on tulossa noin 600 asunnon ja 900-1000 asukkaan asuinalue. Alueen asemakaavoitus käynnistynee jo vuonna 2019 ja alueen rakentuminen on tarkoitus alkaa vuonna 2021. Alueen on tarkoitus valmistua vuosikymmenen puoliväliin mennessä. Kaupunkirakennetta tiivistetään keskustan uudistuvilla kortteilla sekä kehittämällä vanhoja asuinlähiöitä, kuten esimerkiksi Särkiniemen aluetta ja Jynkässä ns. Yötarhantien aluetta

Alueen rakentaminen käynnistyi vuonna 2015 ja jatkuu tänä vuonna moottoritien länsipuolella, ns. II-alueella. Hiltulanlahdessa tonttitarjonnan arvioidaan riittävän noin neljäksi vuodeksi, joten viimeiselle alueelle (Puutossalmentien varsi) edetään arviolta vuonna 2023. Yhteensä Hiltulanlahteen rakennetaan noin 550 omakotitaloa ja parisenkymmentä rivitalokohdetta. Koko alueen rakentaminen kestää arviolta 10 vuotta. Alueen jo olemassa oleva asuntokanta huomioiden asukasmäärä tulee olemaan alueen valmistuttua noin 2 800 asukasta. Kuopion asuntotuotanto alueittain v. 2010-2017, arvio v. 2018 ja ohjelmointi v. 2019-2023 Valmistumisvuoden mukaan,

Tulevaisuudessa käyttöönotettavat asuntoalueet 2024–2028 Savilahden rakentaminen jatkuu 2030 taitteeseen saakka, johon mennessä alueella asuisi noin 6000 asukasta. Lisäksi Savilahden alueelle syntyy arvioilta noin 3000 uutta työpaikkaa ja opiskelijoiden määrä kasvaisi nykyisestä 9 000 opiskelijasta noin 15 000 opiskelijaan. Savilahden alueelle rakennetaan pääosin kerrostaloasuntoja. Savilahden osayleiskaava hyväksyttiin vuonna 2015 ja asemakaavoituksen ensimmäiset vaiheet ovat käynnissä Yliopistonrannassa ja ns. Tekniikkakadun alueilla. Ensimmäisten kohteiden rakentaminen alueella on tarkoitus alkaa jo vuonna 2019. Mölymäen rakentaminen jatkuu vielä 2020-luvun ensimmäisellä puoliskolla. Kaupunkirakennetta tiivistävä rakentaminen jatkuu Keskustan lähialueilla uudis- ja lisärakentamishankkeina. Muita uusi tulevia alueita ovat Itkonniemi – Vanhan aseman alue ja Kelloniemessä nk. Atrian alue, joihin syntyy 2020-luvun lopulla asumiseen painottuvat aluekokonaisuudet. Omakotitonttien luovuttamisen painopiste tulee siirtymään ensi vuosikymmenellä Hiltulanlahden eteläosan alueelle (Puutossalmentien varsi), josta tonttien luovuttaminen alkaa arviolta vuonna 2023. Hiltulanlahden eteläosassa tarjonta riittänee noin 3-4 vuoden ajaksi. Hiltulanlahden jälkeen siirrytään omakotitonttien osalta Vanuvuoren itäpuolelle 2020-luvun lopulla. Kuopion asuntorakentamisen nykyiset alueet ja uudet käyttöönotettavat alueet tulevalla viisivuotiskaudella Toukokuu 2018 UUDET RAKENTAMISEN KOHTEENA OLEVAT JA KÄYTTÖÖNOTETTAVAT ALUEET Alue: Rak. tyyppi: As.rak. alk.vuosi: Valm.v: Asuntoja: Asukkaita: Huomioita: Puijonlaakson etelärinne AK/AKR 2015 2016-2018 n. 560 n. 1000 rakentaminen päättymässä Hiltulanlahti I AO/AR/AP 2015 2016-2019 n. 250 n.700-1000 rakentaminen alkanut Keilanranta (Lehtoniemi) AO/AK/AKR 2015 2016- n. 230 n. 300-350 rakentaminen alkanut Julkulan tärä (niemi) AK/AP 2016 2017- n. 170 n. 250-300 rakentaminen alkanut Linnanpelto (Nikun uudistuva kortteli) AL-35 2016 2017-2018 n. 170 n. 250-300 rakentaminen päättymässä Päiväranta, täydennysrak.kortteli AK/AR 2016 2017- n. 180 n. 300-350 rakentaminen alkanut Keilanrinne (Lehtoniemi) AK/AKR 2016 2017- n. 800-1000 n. 1600-2000 rakentaminen alkanut Savolanniemen tyvi AR 2016 2017- n. 300 n. 800-1000 rakentaminen alkanut Matkusniemi (Lehtoniemi) AR/AP/AO 2016 2017- n. 100 n. 200 rakentaminen alkanut Kurkimäki AO 2017 2017- n. 30 n. 120-150 rakentaminen alkanut Kaivannonlahti (Lehtoniemi) AK/AKR/AR 2017 2018- n. 300 n. 450-500 rakentaminen alkanut Malmgreninranta (Valkeisen lammen reuna) AK 2017 2018- n. 300-400 n. 400-700 rakentaminen alkanut Rouvaskartano AK 2017 2018- n. 160 n. 220 rakentaminen alkanut Hiltulanlahti II AO 2018 2018- n. 300 n. 1000-1200 rakentaminen alkamassa Aseman seutu AK 2018 2018- n. 200 n. 360 rakentaminen alkamassa Särkiniemi (Halmetie ja uusi alue) AK/AR 2018 2019- rakentaminen alkamassa Kuikkalampi AK/AR 2019 2020- rakentaminen alkamassa Haapaniemi, Sakkyn alue AK/AKR 2019 2019- n. 1000-1500 n. 1500-2000 rakentaminen alkamassa Savilahti AK/AKR 2019 2020- as. kaavoitus käynnissä Hatsala – Opistotien alue AK 2020 2021- n. 1000 n. 1800 as.kaavoitus käynnissä Levänen (Rauhalahden alue) AK/AR 2021 2022- n. 600 n. 900 as.kaavoitus alkaa 2019 Lehtorinne AK/AKR 2022 2023- as.kaavoitus käynnissä Hiltulanlahti III AO 2023 2023- as.kaavoitus alkaa 2019 Kunnallistekniikan rakentaminen toteutuu alkamisvuotta edeltävänä vuonna tai pienemmillä alueilla alkuvuodesta, jos rakentaminen alkaa loppuvuodesta. 16 Palveluverkoston kehittäminen ja DigiPAVe-hanke Asuntorakentamisen seurauksena tulevalla viisivuotiskaudella tulee toteutettavaksi uusia palveluinvestointeja. Asuntotuotannon vähimmäistavoitetason nostaminen 800 asunnosta 1200 asuntoon lisää palveluinvestointitarpeita myös tulevaisuudessa. Suurimmat palveluinvestoinnit ovat Kuopion taidelukio Lumit, Läntisen maaseutualueen kouluja päiväkoti sekä Hiltulanlahden koulu ja päiväkoti, jonka rakentaminen on alkanut. Karttulan Kissakuusen koulukeskus, päiväkoti ja kirjasto toteutetaan elinkaarimallilla ja valmistuu syksyyn 2018 mennessä. Lisäksi kaupunki satsaa tulevina vuosina merkittävästi liikunta- ja vapaa-ajan palveluverkostoon. Saaristokaupungin Kuikkalammen ja Nilsiän Sinisepon päiväkotien rakentaminen aloitetaan syksyllä 2018. Juankosken päiväkoti valmistui keväällä ja Päivärantaan valmistuu Tuomikujan päiväkoti kesällä 2018. Lisäksi yksityisiä päiväkotihankkeita on valmistumassa esimerkiksi Kettulanlahteen ja Saaristokaupungin Keilanrinteelle. Leikki- ja lähiliikuntapaikkojen sekä ulkoiluväylien rakentaminen toteutuvat asuntotuotannon edetessä. Hiltulanlahden ja Saaristokaupungin uusille alueille rakennetaan koko aluetta palvelevat ulkoilureitit ja leikkipaikat. Samoin esimerkiksi Savilahden ja Mölymäen alueiden viherrakentaminen etenee muun rakentamisen yhteydessä tulevina vuosina. Täydennysrakentamisen myötä panostetaan myös ns. vanhojen alueiden leikki- ja lähiliikuntapaikkojen sekä liikuntareittien kehittämiseen ja puistojen peruskunnostamiseen. Tarkastelujaksolle 2018-2024 laaditun leikkipaikkojen viherpalveluohjelman tavoitteena on muodostaa kokonaiskuva Kuopion yleisten alueiden leikkipaikkaverkostosta. Ohjelmoinnin avulla toteutetaan monipuolinen, turvallinen ja helposti saavutettava sekä riittävän laaja leikkipaikkaverkosto. Ohjelmointi määrittää pitkän tähtäimen tavoitteet leikkipaikkojen rakentamisen, peruskunnostuksen sekä palveluiden kehittämiseksi. DigiPAVe-hankkeessa pilotoidaan vuoden 2018 aikana dynaamisen palveluverkkosuunnittelusovelluksen avulla tiedolla johtamista ja kaupungin strategista suunnittelua tukevaa yhteistyömallia. Hankkeen yhteistyökumppaneina ovat FCG Konsultointi Oy ja Kuntaliitto ry ja sen on tarkoitus valmistua vuoden 2018 loppuun mennessä. Hankkeen keskiössä on Kuopion kaupungin kasvun ja oppimisen palvelualue (koulu- ja päiväkotiverkosto). Hanke saa rahoitusta Ympäristöministeriön koordinoimasta KIRA-digi -ohjelmasta toteuttaen osaltaan hallituksen julkisten palveluiden digitalisoimisen kärkihanketta. Kuopio haluaa olla valtakunnallisena edelläkävijänä palveluverkkosuunnittelun digitalisaatiossa. Palveluverkon toimivuus on kaupungin kasvulle ja elinvoiman kehittymiselle kriittinen tekijä.  

ETENEMINEN ALOITUSVUODEN MUKAAN 2022 2019 2023 Käyttöönotettavat palvelu-, teollisuusja varastoalueet Keskustan kehittäminen Selvitysalue Alueiden käyttöönotossa on ehdollisuuksia, mistä johtuen maankäyttö tai ajoitus saattaa muuttua LIIKENNE Rakennettava katu 2020 PIHLAJALAAKSO KELLONIEMI PUIJONLAAKSO 2015 – MÄNNISTÖ MALJALAHTI HALMETIE KÄRÄNKÄ LEHTONIEMI RAUTANIEMI ALA-PIRTTINIEMI HILTULANLAHTI 2015 – Rakennettava kevyen liikenteen väylä PAPPILANMÄKI SAVOLANNIEMI 2016- Kesäkuu 2018 2021 2017 – 2016- 2019- 2017- 2018 – NEULANIEMI PIENI NEULAMÄKI SAARIST0KAUPUNKI PETONEN SAVILAHTI – SAVISAARI – KUIKKALAMPI – LEHTORINNE KEILANRANTA 2018- 2019- 2018- KEILANRINNE 2015- 2018 – VANUVUORI HEPOMÄKI SORSASALO 2018 – 2023- 2017- 2019- 2022- KAIVANNONLAHTI 2021- 2018- ennen 2019 alkaneet 2020- RAUHALAHTI

Syrjäseutujen asunnoista romutuspalkkio?

29.1.2018 Timo Metsola

Valtio maksaa romutuspalkkion vanhan auton romutuksesta. Muuttotappioalueiden asuntoihin kannattaisi ehkä soveltaa samaa logiikkaa, ja tämä voisi olla yksi ratkaisu presidentti Niinistön viime torstaina Ylen vaalitentissä torstaina esiin ottamaan pulmaan.

Työn perässä muuttaminen on vaikeaa, jos nykyiselle muuttotappioalueella sijaitsevalle omistusasunnolle ei löydy ostajaa. Ja tilannetta pahentaa se, että kysyntään nähden aivan liian moni yrittää tuloksetta myydä asuntoaan samalta alueelta. Sellaisessa tilanteessa kyseiseltä paikkakunnalta asuntoa tarvitsevakaan ei ymmärrettävistä syistä uskalla asunnon ostopäätöstä tehdä. Näin niitäkään asuntokauppoja ei synny, joille sekä myyjällä että ostajalla olisi aito tarve.

Jos hyväksyisimme se, että toivottomimmat tapaukset asuntomarkkinoilta purettaisiin ja valtio osallistuisi vaikeaan päätökseen maksamalla romutuspalkkion, se tervehdyttäisi asuntomarkkinoita ratkaisevasti koko valtakunnan tasolla. Ylitarjonnan vähentyminen helpottaisi kysynnän ja tarjonnan jonkinlaisen tasapainotilan löytymistä myös muuttotappiopaikkakunnilla, ja silloin asuntokauppoja voisi taas alkaa syntyä. Tämä siis estäisi yhteiskunnallisesti monin tavoin ongelmallisen muuttotappiopaikkakuntien asuntomarkkinoiden täydellisen halvaantumisen.

Mikä sitten tarpeettomaksi jääneen ja ongelmaksi muodostuneen asuntokannan romutuspalkkioiden taso olisi ja miten se asuntokohtaisesti määräytyisi? Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA voisi olla sopivan neutraali taho sitä pohtimaan.

Täytyy pitää kirkkaana mielessä, että muuttotappiopaikkakuntien asuntokaupan halvaannuttava ylitarjonta on ongelma, joka ei odottamalla poistu. Jos mitään ei tehdä, ongelma vain pahenee pahenemistaan.

On yhteiskuntafilosofinen kysymys, pitääkö laskevien asuntohintojen muuttopaikkakunnilla asuntoja omistavia tukea. Jos haluaa, sen voi minusta perustellusti nähdä osana yhteiskuntarakenteita tervehdyttävän rakennemuutoksen tukemista. Muun muassa siksi, että työn perässä muuttamisen esteiden poistaminen on jokaisen suomalaisen yhteinen etu. Henkilökohtaisesti näen lisäksi tällaisen solidaarisuuden tärkeänä yhteiskunnallisena liimana, joka on arvovalintana oikea.

Mutta jos taantuvilla alueilla asuntojen laskusta kärsiviä lähdetään tukemaan, se on nähdäkseni tehtävä tällaisessa muodossa, mitä tässä esitän. Silloin sekä tuetaan työn perässä muuttavia että annetaan samalla ylitarjonnan vähenemisen kautta eväät paremmin toimiville asuntomarkkinoille muuttotappiopaikkakunnalle edelleen asumaan jääville.

Pelkästään muuttotappioalueelta lähteviä ei saa tukea niin, että paikallinen asuntojen ylitarjontaongelma jää ratkaisematta. Muuten tullaan samalla antaneeksi kuolemantuomio hiipuvien paikkakuntien asuntomarkkinoille. Ja välillisesti myös näiden paikkakuntien palveluille ja tulevaisuudelle ylipäätään. Toivon että ne, jotka presidentin arvojohtajana tekemästä aloitteesta päätöksiä mahdollisesti valmistelevat ja tekevät, tämän huomioivat.

Timo Metsola

Kirjoittaja on Vuokraturva Oy:n hallituksen puheenjohtaja.

ASUNTOLAINAT ALKUVUOSI 2017

Asuntolainojen vuoristorata. Alkuvuonna kovaa kasvua, huhtikuu heikko, loppukeväällä pientä pudotusta. Koko vuosi nyt +1%. Syksyllä ylös.👍

VERTAA UUDEN ASUNNON HINTAA
Paljonko asunnosta joutuu maksamaan taloyhtiölainaa? Entä onko vuokratontti riski? Taloussanomat listasi, mitä ostajan kannattaa ottaa huomioon, kun pohtii uuden asunnon hintaa.

Tampereen Näsijärven rannan uudet kerrostalot valmistuvat alkuvuodesta 2019. Ostaja pääsee kiinni noin 50-neliöiseen asuntoon 109 000 eurolla. Velaton myyntihinta, yli 360 000 euroa, hyydyttää varovaisimpien ostointoa.

Vajaan 530 euron vastikkeesta vuokratonttivastikkeen osuus on niin ikään iso, noin 150 euroa eli 28 prosenttia.

Vastaavia hintoja ja laina- ja tonttiosuuksia näkyy kaikkialla kalliimmilla asuinalueilla. Asuntomarkkinoilla kehitetään ostajille uusia rahoitus- ja omistusmuotoja, jotta kynnys uuden asunnon ostamiselle madaltuisi.

Yhä useammin rakennusyhtiö rakentaa omistusasunnot tonttirahaston omistamalle vuokratontille. Toinen tapa alentaa myyntihintaa on kattaa asunnon arvoa taloyhtiölainalla.

Mitä ostajan kannattaa ottaa huomioon, kun pohtii asuntokauppaa?

Ottaisiko omaa lainaa?

Asunnon voi ostaa kolmella tapaa, myyntihinnalla – esimerkiksi Tampereen tapauksessa maksamalla vajaan kolmasosan asunnon koko arvosta –, ostamalla sen velattomaksi jos rahaa riittää tai kattamalla yhtiölainan osuuden omalla pankkilainalla.

– Nykyään marginaalit ovat melko samoilla tasoilla asunto- ja taloyhtiölainoissa, mutta eroja on, voiko lainaan tehdä muutoksia, Nordean yksityistalouden ekonomisti Olli Kärkkäinen sanoo.

– Pankkilainan etuna on, että laina on joustavampi, laina-aikaa voi muuttaa tai maksuaikoja säädellä paremmin itse, kuten ottaa lyhennysvapaata. Jos suuri osa on kiinni taloyhtiön lainassa, oma joustovara on pienempi.

Pankkilainan etuna on myös, että korot ovat verovähennyskelpoisia toisin kuin taloyhtiölainat. Tänä vuonna vähennys on 45 prosenttia. Verovähennysoikeus on koko ajan pienenemässä.

Asumismenot ratkaisevat

Vaikka uudisasuntojen myyntihinnoissa yhtiölaina- ja tonttiosuudet ovat nousseet merkittävän korkeiksi, Kärkkäinen lohduttaa, että pois maksamisen vaihtoehtoja miettiessä erot eivät kuitenkaan ole järisyttävän isoja.

– Se mikä molempia vaihtoehtoja, pankki- ja yhtiölainoja, eniten heiluttelee, on lainakorko. Ja jos omistat asunnon omalla tontilla, maksat kerrostaloyhtiön kiinteistöveroa. Sitä ei vuokratontista makseta.

–Itse en tässä markkinatilanteessa nostaisi toista vaihtoehtoa paremmaksi.

Kärkkäisen mukaan samanlaista harkintaa on käytettävä molemmissa tilanteissa, maksoipa lainanlyhennyksiä tai rahoitusvastiketta. Asumisen kokonaismenojen, vastikkeiden, sähkön, veden, ei pitäisi nousta ainakaan paljoa yli 40 prosentin käteen jäävistä tuloista.

– Vaikka isompaan asuntoon voisi päästä kiinni taloyhtiölainan avulla vivuttamalla, joka tapauksessa laskelma pitää tehdä siitä, että asumisen menot eivät kasva liikaa. Sama asia katsotaan myös pankin päässä.

– Kun itse olen katsonut asuntoja, olen pyrkinyt aina katsomaan velatonta hintaa, että pystyykö selviytymään sen maksuista.

Katso kenen tontilla asut!

Tonttirahastot alentavat asunnon myyntihintaa, koska rakennusliikkeen ei tarvitse sitoa pääomaa tontteihin.

Asunnon ostajan kannalta vuokratontti tietää sitä, että sen omistaja voi vaihtua ja vuokrat nousta. Tonttirahastojen tuleminen merkitsee, että sijoittajat uskovat, että tonttimaan hinta jatkaa nousuaan ja sen myötä myös tonttivuokra.

– Kannattaa katsoa, millainen sopimus asunnossa on, kuinka pitkäksi ajaksi tonttivuokrat on sidottu. Kuinka nopeasti ne voivat muuttua, onko ne sidottu vaikka kuluttajahintaindeksiin, Kärkkäinen sanoo.

Yleisin omistaja on kaupunki, ja vuokrat on sidottu hyvinkin pitkälle tulevaisuuteen.

Jos asunto on tonttivuokralla, jossa vuokrat voisivat melko nopeastikin nousta, se on riski joka Kärkkäisen mukaan täytyy ottaa huomioon.

Asuntoon liittyvän tonttiosuuden voi nykyisin ostaa myös erikseen, jos haluaa välttää epävarmuutta. Sen voi lunastaa myös myöhemmin tai siitä voi maksaa vuokraa. Lunastuksen kääntöpuolena on helposti se, että oma lainapääoma kasvaa vielä lisää.

Tontin osuus asunnon kauppahinnasta on yhtä kaikki noussut viime vuosina voimakkaasti etenkin Helsingissä. Rakennusteollisuuden mukaan tontti voi kaikkine kuluineen muodostaa jopa puolet asunnon myyntihinnasta.

Skanskan aluejohtaja Juhani Aspara kertoo, että puhtaan tontin hinta on heillä 15–35 prosenttia.

– Asuntomarkkinoilla tontin osuus voi olla 35 prosenttiakin, mutta 50 prosenttia kuulostaa todella isolta osuudelta.